Degelijke en betaalbare woningen

• We willen dat een derde van de woningen sociale woningen zijn en een kwart woningen met een gematigde verkoopprijs voor elk privé-immobilienproject met meer dan 17 woningen.
• We verlagen de factuur van de kadastertaks (onroerende voorheffing) door de automatische toekenning van de gemeenteiljke woonpremie voor de eigenaars die in hun woning wonen.
• We willen de indexering van de huren in gemeentelijke woningen plafonneren op 2%.
• We willen de stijging van woningprijzen tegengaan door extravagante vastgoedprojecten van het kanaalplan te voorkomen, die bijdragen aan gentrificatie.
• We pleiten op gewestelijk niveau om de huurprijzen te verlagen door middel van een bindend huurprijzenrooster dat maximumprijzen vaststelt op basis van de kwaliteit van de woning (aantal kamers, verwarming, oppervlakte, hygiëne, enz.).
• In afwachting van een bindend huurprijzenrooster, ondersteunen we eigenaren die dit rooster respecteren door de huurwaarborg te mutualiseren, door aangepaste fiscaliteit en steun voor renovatie.
• We respecteren het regionale huurprijsrooster met de Molenbeekse Woningmaatschappij, gemeentelijke woningen en OCMW-woningen.
• We willen de huurlasten bij de Molenbeekse Woningmaatschappij plafonneren op maximaal 10% van de huurprijs.
• We bestuderen de mogelijkheid van een belasting op speculatie en meerwaarde van onroerend goed.
• We willen solidaire koopprojecten stimuleren, zoals Koopwonen en Community Land Trust door middel van erfpachtcontracten van 99 jaar op gemeentelijke gronden om de aankoop betaalbaar te maken.

• We willen het recht op openbaar beheer gebruiken om leegstaande, onbewoonbare of ongeschikte panden waarvan de eigenaar niet wil of kan renoveren, te renoveren en opnieuw te verhuren. Indien nodig zullen we het recht op publieke onteigening gebruiken.
• We willen eigenaren die hun eigendommen isoleren en conform maken ondersteunen via een derdebetalersregeling.
• We willen collectieve renovatieprojecten initiëren en ondersteunen.
• We willen een gemeentelijk of coöperatief bouw-, renovatie- en isolatiebedrijf oprichten om renovaties en isolaties van huizenblokken en (delen van) straten te beheren.
• We willen het aantal transitwoningen verhogen.
• We pleiten op gewestelijk niveau voor een conformiteitsattest voor elke huurwoning. Net als elk voertuig op de weg, moet elke huurwoning een kwaliteitscontrole ondergaan.
• We willen strikte en frequente controles op de conformiteit van woningen om de veiligheid van huurders te waarborgen.

• Voor vastgoedprojecten op openbare gronden eisen we dat de gemeente 50% sociale woningen (niet via het SVK), 25% gematigde woningen (in openbaar bezit met een gematigde huurprijs) en 25% middenklasssewoningen (in openbaar bezit met een gemiddelde huurprijs) oplegt.
• We willen dat woningen en kantoren die drie jaar leegstaan terugkeren in openbare handen. We gebruiken het voorkooprecht om het aantal openbare en sociale woningen, inclusief groene ruimtes, uit te breiden.
• We willen een ambitieus renovatieplan voor het sociale woningbestand voorstellen om structurele leegstand, vochtproblemen en energieverlies door gebrek aan isolatie in bewoonde woningen maximaal te verminderen.
• We versterken de samenwerking tussen de gemeente en de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) om sociale woningen te bouwen.

• We willen een centraal gemeentelijk loket voor huurders opzetten. We centraliseren de inschrijvingen voor openbare, sociale, SVK-woningen, enz. Eén inschrijving regelt alles.
• De gemeente creëert een website met alle te huur aangeboden woningen. Elke woning krijgt een kwaliteitslabel en toont zowel de werkelijke huurprijs als de huurprijs volgens het huurrooster.
• We versterken de gemeentelijke administraties die zich bezighouden met huisvesting: we werven en vormen personeel voor de gemeentelijke wooncel, de wooncel van het OCMW, het SVK, en de Molenbeekse Woningmaatschappij.
• We stellen één centraal loket in voor eigenaars (subsidieaanvraag, hulpverzoek, renovatieaanvraag, enz).
• We actualiseren het register van leegstaande woningen en kantoren om een correct overzicht te hebben, door permanente controles en meldingen van burgers.
• We willen de controles op vastgoedprojecten versterken: strikte regels via bestemmingsplannen om aan de huisvestingsbehoeften van de bewoners te voldoen, en de betrokkenheid van bewoners en wijkcomités bij de controle van verleende vergunningen.
• We creëren een grondbank om het openbaar erfgoed te behouden. We verkopen geen enkel openbaar terrein. Concessies aan ontwikkelaars worden alleen verleend via een erfpacht van 99 jaar, bijvoorbeeld voor betaalbare woningen op openbare gronden.

• We verhogen via een gemeentelijke verordening de stedenbouwkundige lasten, ook voor niet-residentiële projecten, om meer openbare en sociale woningen en openbare infrastructuren te kunnen bouwen.
• We verhogen de belasting op leegstaande woningen, kantoren en gebouwen, de belasting op onbebouwde terreinen en de belasting op onbewoonbare en ongeschikte woningen.
• We bestuderen de mogelijkheid van een belasting op speculatieve vastgoedwinsten.
• We bestuderen de mogelijkheid van een progressieve onroerende voorheffing. Multi-verhuurders en grote bedrijven dragen meer bij, zodat de eigenaars die zelf in hun woning wonen, minder moeten betalen.
• We pleiten op regionaal niveau voor de afschaffing van de fiscale niches die vastgoedontwikkelaars in staat stellen om registratiekosten te omzeilen.
• We pleiten op federaal niveau voor het globaliseren van de inkomsten (salarissen en huurinkomsten samen) en naar het Gewest voor een progressieve onroerende voorheffing..
• We besteden een deel van de opbrengsten van de miljonairsbelasting voor de bouw van openbare woningen.

Toegang tot huisvesting is een zorg voor veel Molenbekenaars. In twaalf jaar tijd zijn de huurprijzen met meer dan 43% gestegen, bovenop de stijging van de kosten van levensonderhoud. De huurprijzen stijgen dus veel sneller dan de lonen. In Molenbeek steeg de gemiddelde huurprijs van 567 euro in 2011 naar 844 euro in 2021. Het is dan ook geen wonder dat een meerderheid van de huurders meer dan de helft van hun inkomen aan wonen besteedt.

Volgens cijfers van het BISA is het aantal sociale woningen per huishouden in de gemeente licht gedaald. Het was 9,2 woningen per 100 inwoners in 2011 en slechts 9,1% in 2021. Ter vergelijking: Nederland heeft een derde sociale woningen.

Dit is dus niet genoeg. Maar de overheid blijft volledig passief in deze situatie. Het is niet normaal dat de gemeente tussen 2011 en 2021 zelfs 20 sociale woningen verloren heeft terwijl meer dan 17.000 gezinnen (waarvan 6.000 Molenbeekse) wachten op een sociale woning in Molenbeek. Gemeenten concurreren met elkaar om gezinnen met hogere inkomens aan te trekken en schuiven de verantwoordelijkheid voor de bouw van sociale woningen op elkaar af.

Sinds de jaren 1970 hebben de woningbouwontwikkelaars in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest belangrijke veranderingen ondergaan. In 1981 was een kwart van de bedrijven die woningen produceerden openbaar (ongeveer 1.000 woningen per jaar), terwijl ze in 2006 nog maar 1,5% produceerden. Omgekeerd namen de private bedrijven die woningen produceerden toe van 25% in de jaren 1970 tot 46% in 2006. Onze gemeente ontsnapt niet aan deze trend.

Tussen 2003 en 2008 werd 70% van de woningcreaties in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gerealiseerd door private bedrijven. En onder deze private bedrijven zijn het vooral enkele grote bedrijven die bijna tweederde van de woningen produceren, aangezien zij de grootste projecten uitvoeren.

Achter deze grote vastgoedbedrijven schuilen vaak bedrijven of aandeelhouders die niets met vastgoed te maken hebben. In onze gemeente zien we dit met het Triple Living-project waar de kantoren van KBC stonden, dat eigendom is van "Skyline Europe". Een ander voorbeeld is het project van Besix aan de Ninoofsepoort, of het Dockside-project dat eigendom is van Urbicoon en Kumpen.

Dergelijke bedrijven proberen hun geld te laten renderen door te investeren in vastgoed, dat gezien de crisis als de enige nog rendabele sector wordt beschouwd, waar de aandeelhouders min of meer zeker zijn van winst.

Het rendement op investeringen in woningbouw komt dus vooral ten goede aan deze grote projectontwikkelaars en hun nog machtigere holdings: of ze verkopen de gebouwde woningen direct, of ze verhuren ze. De grote ontwikkelaars produceren vooral luxewoningen en niet voor lagere inkomens. In het Depot-project langs de Henegouwenkaai worden de te koop aangeboden woningen voor 370.000 euro aangeboden voor een tweekamerappartement van 88,6 m². Er is een wil om het aanbod van deze luxewoningen te vergroten om hoge inkomens aan te trekken, wat de huurprijzen in de omliggende wijken omhoog drijft. Het toppunt is dat deze bedrijven, door fiscale mechanismen, erin slagen de registratierechten te omzeilen wanneer ze een terrein kopen.

Enerzijds winnen de grote vastgoedbedrijven geleidelijk aan marktaandeel, anderzijds verergeren de openbare beleidsmaatregelen de situatie. Decennialang hebben de overheid (gemeente, gewest...) steeds minder geïnvesteerd in sociale woningbouw, hun beleid gericht op steun bij aankoop en vooral de privé-huisvestingsmarkt zonder regels gelaten, met name bij de bepaling van de huurprijzen. De stedenbouwkundige regels worden ook soepeler voor de projecten van grote ontwikkelaars, met minder "obstakels" om hun vergunningen te verkrijgen.

De politieke keuzes ten gunste van de privémarkt zijn des te duidelijker wanneer we naar hun onderlinge relaties kijken. Dit gebeurt vooral in de besloten salons van de Cercle de Lorraine of op de Realty-beurs in Brussel, waar investeerders en politici elkaar ontmoeten...

Daarbij komt een toenemende vraag naar woningen omdat de bevolking blijft groeien en de woningbouw niet aan hetzelfde tempo groeit. Aangezien het de marktmechanismen zijn die de regels bepalen, stijgen de prijzen wanneer de vraag toeneemt en het aanbod niet volgt.

Voor luxewoningen is er een overaanbod in vergelijking met de sociale situatie van de Molenbekenaars, maar voor sociale of betaalbare openbare woningen is er een tekort.

Resultaten: een acute woningcrisis in Molenbeek, 17.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning, de explosie van huurprijzen en inwoners die gedwongen worden om in te kleine en ongezonde appartementen te wonen. Meer dan één op de twee huishoudens in Molenbeek voldoet aan de voorwaarden voor toegang tot sociale huisvesting.

De privémarkt is dus niet in staat om aan de behoeften van de mensen te voldoen. De private actoren op deze markt hebben als doel hun kapitaal te laten groeien. Hun doel is niet om te voldoen aan de behoeften van de meerderheid van de Brusselse huurders.

Wij willen het tij keren en huisvesting betaalbaar maken voor de meerderheid van de bevolking. Hiervoor hebben we een ambitieus plan nodig met vijf pijlers:

1. Verlaging van de huurprijzen en koopprijzen.
2. Verbetering van de kwaliteit en invoering van een kwaliteitscontrole voor elke woning.
3. Een ambitieus beleid voor de creatie van moderne en openbare sociale woningen.
4. Inspelen op de behoeften van mensen en niet op de winsten van ontwikkelaars.
5. Een ambitieus en langdurig houdbaar financieringsplan.

De huren stijgen explosief en er wordt niets gedaan om dit te voorkomen. Wij willen dat de Brusselse regering een verplicht huurprijsraster invoert, gebaseerd op de (geïndexeerde) huurprijzen van voor de hoge inflatie (vanaf 2020).

En niet het raster dat staatssecretaris voor Wonen, Nawal Ben Hamou (PS), aan het aanpassen is, waardoor deze alleen maar de al veel te hoge huren weerspiegelt. Deze lijst is niet alleen indicatief, de eigenaar van een te duur huis is niet verplicht om de huur te verlagen. Bovendien neemt ze referentiehuren die al te duur zijn als basis, maakt ze alleen een momentopname van de markt en laat ze een marge voor de eigenaar. Het rooster van Ben Hamou zal nutteloos zijn, omdat ze de huurprijzen niet zal verlagen.

Waarom weigert de PS van Rudi Vervoort en Nawal Ben Hamou om een huurverlaging op te leggen? Dat komt omdat de PS alleen gelooft in promotoren en privé-initiatieven. Onder de leden van de eerder genoemde Cercle de Lorraine vinden we de voorzitter van Ackermans & van Haaren, de bestuurder van Immobilier Neuf of Jean-Louis Appelmans van Leasinvest, vastgoedbedrijven. Elk jaar vindt ook de Mipim, een vastgoedbeurs in Cannes, plaats waar grote investeerders verschillende Europese politieke actoren ontmoeten. Rudi Vervoort, minister-president van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (PS), gaat daar naartoe en ontmoet er de ontwikkelaars.

Wij willen een rooster die de huurprijzen bepaalt op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, de energiezuinigheid. We zullen aan elk criterium een bepaald aantal punten toekennen en elk punt zal overeenkomen met een vast bedrag. Zo kunnen we de huurprijs bepalen. Als de eigenaar zich niet aan het rooster van huurprijzen houdt, heeft de huurder het recht om gratis beroep te doen op een paritair huurcomité om de huur aan te passen.

Dit is al opgenomen in een wetsvoorstel dat de PVDA in 2021 in het Brussels parlement heeft ingediend, maar de meerderheidspartijen (PS, Vooruit, Open Vld, Ecolo, Groen, Défi) hebben snel hun eigen voorstel over exorbitante huren goedgekeurd, dat absoluut niets verandert en de veel te hoge huren behoudt.

Met het voorstel van de PVDA zou een tweekamerappartement dat nu 1250 euro per maand kost, dalen naar ongeveer 950 euro per maand. De huurder zou gemiddeld 200 euro aan koopkracht winnen. Dit soort maatregelen wordt al toegepast in andere landen zoals Nederland, of in steden zoals Wenen of Berlijn.

We kunnen dit zonder uitstel toepassen op openbare woningen. De gemeentelijke autoriteiten moeten hun eigen huurprijsrooster vastleggen. We zullen dit rooster beschikbaar stellen en promoten. We willen ook dat Molenbeek op zijn website alle verhuureenheden opsomt, met de huurprijs volgens de eigenaar en de huurprijs volgens het rooster. Zo zal de privéhuurder sterker in zijn schoenen staan om een eerlijke huurprijs te verkrijgen.

We willen ook dat de gemeente en alle overheidsinstanties zoals de Molenbeekse Woningen en het OCMW het voorbeeld geven door de huurprijsroorster toe te passen op hun eigen woningbestand. Vandaag zien we dat in sommige gevallen sociale huurders met twee inkomens meer betalen dan het plafond van het gewestelijk rooster. Wat betreft eigenaar-bewoners, willen we hun kadastraal inkomen verlagen. Deze is aanzienlijk verhoogd om de gemeentelijke kas te vullen die in het rood staat. Maar eigenaar zijn van je woning betekent niet dat je rijk bent. We maken onderscheid tussen een kleine eigenaar en een multiverhuurder, met een aangepast kadastraal inkomen.

Natuurlijk kan de verlaging van privé-huurprijzen alleen verplicht worden gesteld op gewestelijk niveau. Maar dat betekent niet dat we niets zullen doen. We stimuleren privé-huurcontracten volgens dezelfde criteria als het huurprijsrooster. Dit zou een verlaging van de huurprijs betekenen. Om eigenaars te motiveren hun huurprijs te verminderen, zullen ze recht hebben op een mutualisering van huurwaarborg, een aangepaste fiscaliteit en steun voor de renovatie van hun woning.

We zullen de stijging van de grondprijzen tegengaan om de aankoop van woningen betaalbaarder te maken. Door de invoering van een belasting tegen speculatie en de meerwaarde verkregen op de grond, zullen we voorkomen dat opzichtige vastgoedprojecten de gemeente gentrificeren, zoals het "Depot"-project. Eigenaars die in hun woning wonen, dienen deze belasting niet te betalen, zodat alleen multiverhuurders en grote projectontwikkelaars worden geraakt. Deze belasting zou ook vastgoedontwikkelaars ontmoedigen om terreinen lange tijd onontwikkeld te laten, zoals bij Besix aan de Ninoofsepoort.

Elk privaat vastgoedproject met meer dan 10 woningen zal verplicht worden om 33% van de woningen aan sociale huisvesting en 25% aan woningen met gematigde verkoopprijzen te wijden. Dit zal grote private ontwikkelaars nog meer ontmoedigen om Molenbeekse grond te verwerven om er hun zakken mee te vullen.

Een laatste mechanisme om het kopen toegankelijk te maken, bestaat uit het ondersteunen van Koopwonen- en CLT-projecten door middel van erfpachtovereenkomsten van 99 jaar op gemeentelijke gronden.

We willen dat de gemeente ervoor zorgt dat alle verhuurde woningen op haar grondgebied voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen van de Brusselse Huisvestingscode. De Brusselse regering zou een conformiteitscertificaat moeten opleggen en een kwaliteitscontrole van de woning moeten uitvoeren op alle verhuurde woningen. Net zoals de autokeuring zou elk verhuurd gebouw ook moeten worden gecontroleerd.

Dit certificaat zal de link leggen tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs volgens het huurprijsrooster dat wij voorstellen. Op deze manier kan een eigenaar van een woning die niet aan de normen voldoet, geen hoge huur vragen.

We willen dat alle verhuurde woningen in de gemeente worden gecontroleerd. Daarom verhogen we het aantal woninginspecteurs. We versterken de gemeentelijke afdeling "huisvesting" met maatschappelijk werkers die huurders van ongeschikte of onbewoonbare gebouwen begeleiden bij hun zoektocht naar een nieuwe woning.

Vaak vragen huurders zelf deze controle niet, uit angst dat de woning onbewoonbaar wordt verklaard en dat ze geen andere woning kunnen betalen of vinden. Op een te krappe privé-huurmarkt kan het initiatief voor de controle niet bij de huurder liggen. Daarom willen we het aantal doorgangswoningen in de gemeente verhogen. Op deze manier lopen huurders geen risico om dakloos te worden als ze de erbarmelijke kwaliteit van hun woning aanklagen.

Eigenaars van woningen die niet voldoen aan de normen van de Brusselse Huisvestingscode, worden verplicht een duidelijk plan en termijnen voor te leggen om hun woning in orde te brengen.

De afdeling huisvesting van Molenbeek, of partnerorganisaties, zullen bemiddelen tussen eigenaars en huurders om renovatiewerkzaamheden zo te plannen dat de huurder zo lang mogelijk in de woning kan blijven.

De capaciteit van bijkomende doorgangswoningen zal meer huurders kunnen huisvesten die niet kunnen blijven in hun woning die onbewoonbaar is verklaard en ingrijpende renovatiewerkzaamheden nodig heeft. Indien een woning onbewoonbaar wordt verklaard, of een gevaar voor de gezonheid, pleiten we voor de opschorting van de huurovereenkomst tijdens de noodzakelijke werkzaamheden, zodat het gezin de woning opnieuw kan betrekken nadat deze is gerenoveerd.

Elke huurwoning die niet aan de veiligheidsvoorschriften voldoet, wordt van de huurmarkt gehaald. We bieden eigenaren een derdebetalerssysteem aan om renovatie te vergemakkelijken. De voorgeschoten kosten worden terugbetaald op basis van de huur.

De kosten voor isolatiewerkzaamheden worden voorgeschoten door een fonds. De eigenaars zien hun energierekening dalen, waardoor ze deze lening kunnen terugbetalen.

We initiëren en ondersteunen collectieve renovatieprojecten van huizenblokken. We zullen actief burencollectieven ondersteunen bij het indienen van subsidieaanvragen (bijvoorbeeld EFRO), hulp en premies voor deze collectieve renovatie.

Voor eigenaars die ondanks deze initiatieven moeite hebben om de noodzakelijke renovaties administratief en financieel te dragen (bijvoorbeeld ouderen), bieden we de mogelijkheid dat de woning wordt overgenomen door MAIS. In dat geval wordt de woning op kosten van MAIS in overeenstemming gebracht met de Brusselse Huisvestingscode. Op deze manier kunnen we de kwaliteit van de meest vervallen woningen verbeteren.

In ruil verhuurt de eigenaar zijn woning via MAIS voor een periode van negen jaar na de renovatie. Gedurende deze negen jaar wordt de huiseigenaar een vaste huur betaald door de MAIS. Indien de huurders minder huur betalen aan de MAIS, dan de MAIS aan de eigenaar verzekert, pas de MAIS dat bij. 

Als de eigenaar geen enkel voorstel van de gemeente heeft aanvaard en binnen 12 maanden geen werkzaamheden is begonnen, zal de gemeente haar recht op publiek beheer uitoefenen. De gemeente zal dan de woning renoveren en verhuren gedurende negen jaar om de renovatiekosten terug te verdienen.

Als de eigenaar hardnekkig blijft en als het algemeen belang dit vereist, zal de woning worden onteigend.

We willen isolatie en naleving van strengere normen aanmoedigen door een derdebetalersmechanisme. De kosten van de werkzaamheden worden voorgeschoten door een isolatie- en renovatiefonds. Deze lening wordt in maandelijkse termijnen terugbetaald door de eigenaar. Zo voorkomen we dat eigenaren grote bedragen moeten voorschieten of lenen. In ruil daarvoor verbindt de eigenaar zich ertoe de huurprijs niet te verhogen. Dankzij een dergelijk fonds en derdebetalerssysteem werden in Duitsland al een miljoen woningen geïsoleerd.

Al deze renovaties, isolaties en aanpassingen aan de normen zullen veel jobs opleveren. Daarom richten we een gemeentelijk bedrijf op voor de creatie, renovatie en isolatie van woningen. Dit bedrijf zal de nodige competenties verwerven in architecten, juristen, projectmanagers en technici om verschillende grote projecten aan te pakken. Dit bedrijf kan ook de coördinatie verzorgen van een samenwerkingsverband van verschillende Molenbeekse algemene aannemers, zodat zij kunnen voldoen aan de grote openbare aanbestedingen van de gemeente, Molenbeekse Woningen of het OCMW. Op deze manier verhogen we niet alleen de kwaliteit van de woningen van de Molenbeekse bewoners, maar creëren we ook jobs.

Tijdens deze verschillende werkzaamheden moeten huurders de garantie hebben dat ze in de woning kunnen blijven of dat er een degelijk tijdelijk alternatief wordt voorzien. Daarom zullen we het aantal doorgangswoningen in de gemeente verhogen.

Op de website van de gemeente zullen we een "groen label" geven aan alle woningen die een conformiteitscertificaat hebben.

We willen de openbare huisvesting zijn glans teruggeven. Een woningreserve met één op de vijf openbare woningen is het minimum om invloed te hebben op de totale huurprijzen en de controle terug te krijgen. Het hervatten van de bouw van sociale woningen is ook nodig om te voldoen aan de vraag van de 17.000 gezinnen die in Molenbeek op een sociale woning wachten. Tussen 2011 en 2021 heeft de gemeente Molenbeek een verlies van 20 sociale woningen gekend. Op deze manier gaan we het niet redden.

Geen beschikbare terreinen? Natuurlijk wel. Als het gaat om het produceren van luxewoningen door grote projectontwikkelaars, worden de terreinen zonder problemen gevonden en soms zelfs gratis gegeven. Molenbeek heeft geen gebrek aan ruimte, maar aan wilskracht. Het zijn eerder de politieke keuzes die belemmeren. We willen een ambitieus beleid voor de bouw van moderne sociale woningen in onze gemeente, om op middellange termijn 20% sociale woningen te bereiken.

Met 9% sociale woningen in Molenbeek is er nog ruimte om 15% te bereiken, als eerste stap naar 20%.

We willen de privé-sector laten bijdragen door minimaal een derde van de sociale woningen in alle grote nieuwbouwprojecten te voorzien.

Het doel van sociale huisvesting is altijd geweest om voor iedereen toegankelijke woningen tegen een zeer gematigde huurprijs te bieden.

We willen de sociale huisvesting aanzienlijk uitbreiden. We kunnen ook de inkomensgrenzen verhogen. In dat geval zullen mensen met een gemiddeld inkomen weer een plaats vinden in ons moderne sociale huisvestingsbeleid. Op termijn, door hogere inkomenscategorieën toe te laten, zullen ook de huurinkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen toenemen. Daarom stellen we voor dat elk nieuw vastgoedproject op openbare terreinen in Molenbeek 50% sociale woningen bevat; 25% woningen tegen gematigde prijzen (openbare eigendom en gematigde huur) en 25% middenklassewoningen (openbare eigendom en gemiddelde huur). Voor het project op het terrein tussen het Weststation en Ossegem, een openbaar terrein, willen we terugkeren naar de ambitie van 50% sociale woningen, zoals gepland door de meerderheid van 2012-2018.

We zullen ook de renovatie van leegstaande sociale woningen versnellen. Honderden appartementen die gezinnen zouden kunnen huisvesten, staan nog steeds leeg. We zullen zorgen voor een zo kort mogelijke leegstand tussen twee verhuizingen. Op dit moment is een aanzienlijk deel van de sociale woningen leeg omdat ze gerenoveerd moeten worden. We zullen tijdens de volgende legislatuur een masterplan opstellen voor de renovatie van sociale woningen.

Te veel bewoonde woningen in Molenbeek verkeren in slechte staat: vochtproblemen, veiligheidsproblemen, brandveiligheidsproblemen, kapotte liften aan de Mahatma Gandhistraat, geen brandladders in geval van brand in de Machtens-torens. Sociale woningen moeten openbaar en van goede kwaliteit zijn. We zullen vooral gebruik maken van "lichte renovaties", met een beperkte impact op de huurders, zodat zij zoveel mogelijk in hun woning kunnen blijven.

We versterken de technische teams van Molenbeekse Woningen, die zijn teruggebracht van 22 naar 11 personen. We onderzoeken de mogelijkheid om de technische teams samen te voegen in een gemeentelijk bedrijf voor bouw, isolatie en renovatie, waarbij de teams van Woning Molenbeek, MAIS, gemeentelijke eigendommen en het OCMW worden gecombineerd.

We willen strikte en regelmatige controles op de conformiteit van woningen om de veiligheid van huurders te waarborgen.

Voor veel sociale huurders is de huur een flinke aanslag op het budget. De bijkomende gemeenschappelijke kosten – de huurlasten – verhogen vaak de rekening. Daarom zullen we de lasten plafonneren op 10% van de huurprijs. De facturen van de lasten die naar de huurders worden gestuurd, zijn niet het sterkste punt van Molenbeekse Woningen. We zullen ervoor zorgen dat deze regelmatig met een duidelijke en exacte afrekening worden verzonden. 

Om ervoor te zorgen dat de privé-sector bijdraagt aan de bouw van nieuwe kwalitatieve sociale woningen, willen we dat de gemeentelijke verordening strikt oplegt dat elk nieuw privé-vastgoedproject met meer dan 17 woningen 33% sociale woningen en 25% woningen met gematigde verkoopprijzen omvat, als niet-onderhandelbare stedenbouwkundige lasten. Op deze manier worden projectontwikkelaars gedwongen bij te dragen aan een toename van sociale en openbare woningen.

Om de lijst van leegstaande woningen bij te houden, ondersteunen we de eis uit het Molenbeekse memorandum voor het recht op huisvesting 2018, waarin wordt voorgesteld "gerichte acties op te zetten, wijk per wijk, om een systematische inventarisatie van de bestaande situatie uit te voeren". We zullen een register van leegstaande woningen en kantoren opzetten om een correcte inventarisatie te hebben, door permanente controles en door meldingen van burgers.

Elke woning die drie jaar leegstaat, wordt in handen van de overheid gegeven. Om het aantal openbare en sociale woningen te vergroten, willen we ook het recht van voorkoop gebruiken en verbeteren.

We nemen verlaten terreinen en woningen over om sociale en openbare woningen te bouwen, met groene ruimtes.

We creëren een grond- en woningbank om openbare terreinen en openbare woningen onder publiek beheer te behouden en te beheren. Op deze manier heeft de gemeente een duidelijk beeld van de huidige situatie van haar volledige vastgoedportefeuille.

Om in te spelen op de behoeften van mensen, moeten er stedenbouwkundige regels zijn die de huurders en kleine eigenaren ondersteunen en niet de grote projectontwikkelaars. Normaal gezien moet elk vastgoedproject aan bepaalde regels voldoen (zoals bestemmingsplannen, stedenbouwkundige lasten, enz.) en onderworpen worden aan controles (zoals openbare onderzoeken) voordat vergunningen worden verleend. Dit heeft een logische basis: niet zomaar overal, op welke manier dan ook, bouwen.

Als we de creatie van betaalbare woningen willen garanderen, moeten de stedenbouwkundige regels strikt zijn ten opzichte van projectontwikkelaars, vooral door de bouw van 33% sociale woningen in vastgoedprojecten te eisen. Dit staat haaks op de huidige situatie, waar de overheid specifieke bestemmingsplannen oplegt en de concrete doelstellingen voor de bouw van sociale en middenklassewoningen vaak worden omgezet in vage en niet-bindende doelen.

In 2017 vond ook de hervorming van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) plaats. Dit wetboek zou regels moeten stellen om niet zomaar overal willekeurige zaken te bouwen. Het doel van deze hervorming was "vereenvoudiging, rationalisatie en versoepeling." Maar de vraag is voor wie deze "vereenvoudiging" wordt gedaan. Bij nader inzien laat deze hervorming vooral de grote vastgoedbedrijven gemeentelijke voorschriften, de milieubeschermingsregels en de erfgoedregels omzeilen. Het maakt het ook mogelijk om de weinige burgerparticipatie die nog in de laatste versie van het BWRO zat, te omzeilen. Kortom, een hervorming die vooral de belangen van de privé-sector dient ten koste van de verworven rechten door strijd uit het verleden, toen het regelgevingskader te zwak was en er voldoende bescherming moest worden geboden aan het milieu en het erfgoed van onze regio.

De grote projectontwikkelaars slagen er niet alleen  in om de regels te omzeilen, maar met deze hervorming rolt de overheid ook de rode loper voor hen uit. Zo hoeft Extensa bijvoorbeeld niet meer te wachten op de resultaten van het openbare onderzoek naar het bestek wanneer ze luxeprojecten willen bouwen.

In tegenstelling tot deze hervorming willen we de bewoners en wijkcomités meer inspraak geven door hen meer te betrekken bij de beslissing om vergunningen te verlenen.

De PVDA stelt meer controles voor op vastgoedprojecten: strikte regels (zonder afwijkingen) via bestemmingsplannen om aan de woonbehoeften van de bewoners te voldoen, verplichte quota voor de productie van sociale woningen (stedenbouwkundige lasten), en de betrokkenheid van bewoners en wijkcomités bij de controle van verleende vergunningen.

We zullen het erfgoed van de gemeente behouden: geen verkoop van gemeentelijke gronden aan privé-ontwikkelaars. Concessies aan ontwikkelaars worden alleen verleend via een erfpacht van 99 jaar, bijvoorbeeld voor betaalbare woningen op openbare gronden.

We stellen voor om een gemeentelijk bedrijf op te richten voor de bouw, renovatie en isolatie van woningen.

In de projecten van de openbare huisvestingsmaatschappij voorzien we de helft van de woningen als sociale woningen en de andere helft als woningen om te huren of te kopen tegen een betaalbare prijs, zodat gezinnen in Molenbeek kunnen blijven wonen.

Om huisvesting echt sociaal en democratisch te maken, richten we een centraal loket op voor huurders. De gemeente zal zelf een website beheren met een overzicht van alle te huur aangeboden woningen. Elke woning zal voorzien zijn van een kwaliteitslabel en de werkelijke huurprijs, evenals de prijs volgens het rooster van huurprijzen, aangeven. Dit loket zal een centralisatie van inschrijvingen voor openbare woningen, sociale woningen, MAIS, enz. mogelijk maken. Eén inschrijving regelt alles.

We stellen ook een centraal loket in voor eigenaars. De gemeente zal zelf elke verhuur beheren, subsidieaanvragen, hulpaanvragen, renovatieaanvragen, enz.

Ten slotte zullen we de teams van alle gemeentelijke administraties, het OCMW en MAIS die zich met huisvesting bezighouden, versterken.. 

Natuurlijk brengt de productie van woningen kosten met zich mee. Daarom stelt de PVDA voor om ook de financieringsregels te herzien. Ten eerste door de onroerende voorheffing te herzien zodat deze meer de grote projectontwikkelaars en grote eigenaren treft, en de kleine eigenaren die hun woning bewonen, ontziet. Afschaffing van fiscale niches zodat de registratierechten daadwerkelijk door de vastgoedontwikkelaars worden betaald. We willen de stedenbouwkundige lasten sterk verhogen om meer woningen en openbare voorzieningen in privé-vastgoedprojecten te bouwen.

De toepassing van een derdebetalersregeling voor renovaties is ook een manier om het geïnvesteerde openbare geld terug te verdienen. Dit is op termijn een neutrale operatie aangezien de geïnvesteerde openbare middelen voor isolatie worden terugverdiend via de energierekeningen.

De door de huisvestingsmaatschappij gecreëerde openbare woningen verdienen zich ook terug dankzij de hogere inkomenscategorieën die de gereguleerde huren kunnen betalen. Waarom de winst op investeringen aan de privésector geven als de overheid dit zelf kan terugverdienenn en blijven investeren in huisvesting?

Elk jaar slaapt er meer dan 1 miljard euro op de rekeningen van de BGHM. Dit geld kan veel sneller worden vrijgegeven voor de creatie en renovatie van sociale en openbare woningen.

We voeren een belasting in op speculatieve vastgoedwinst, waarvan de eigenaar-bewoners zullen worden vrijgesteld. Op deze manier zullen de grote vastgoedontwikkelaars bijdragen aan de financiering van ons huisvestingsplan.

De belasting op leegstaande woningen en gebouwen en de belasting op onbebouwde terreinen zullen ook worden verhoogd. Eigenaren die hun eigendom niet hoeven te verhuren, kunnen hogere belastingen dragen.

Ten slotte kunnen we op nationaal niveau, dankzij de miljonairsbelasting, eerlijkere belastingen op grote bedrijven, en nul tolerantie voor grote fiscale fraude, ook middelen vrijmaken om te investeren in openbare huisvesting, groene ruimtes en ontmoetingsplaatsen.